Maklerrecht

Zwischen Immobilienmakler und Kunden besteht häufig Unsicherheit darüber, ob ein Provisionsanspruch besteht. Zahlungsverpflichtungen hängen von verschiedenen Voraussetzungen ab, die im Einzelnen geprüft werden müssen. Die nachstehenden Stichpunkte geben Ihnen erste Hinweise zu häufig auftretenden Fragen.

Voraussetzungen eines Provisionsanspruches

Der Immobilienmakler hat gegen seinen Kunden einen Provisionsanspruch, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: – wirksame Vereinbarung eines Maklervertrages

- Nachweis oder Vermittlungstätigkeit des Maklers

- Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages

- (Mit - ) Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Vereinbarung eines Maklervertrages

Maklerverträger werden häufig nur mündlich oder durch schlüssiges Verhalten vereinbart. Eine Schriftform ist zwar empfehlenswert, beim Immobilienmakler jedoch grundsätzlich nicht Wirksamkeitsvoraussetzung. Eine Schriftform ist jedoch beispielsweise dann erforderlich, wenn im Maklervertrag (auch) eine Vereinbarung über die Kreditvermittlung geregelt ist. In bestimmten Fällen muss der Maklervertrag sogar notariell beurkundet werden. Die Nichtbeachtung bestehender Formvorschriften (Schriftform oder notarielle Beurkundung) führt regelmäßig zur Unwirksamkeit des Maklervertrages.

Ob ein Maklervertrag hingegen durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen ist, bedarf einer sehr genauen Prüfung im Einzelfall.

Auch wenn ein Maklervertrag wirksam abgeschlossen ist, besteht unter Umständen das Recht zur Anfechtung oder zum Widerruf des Vertrages. Diese Rechte müssen jedoch rechtzeitig innerhalb verschiedener Fristen ausgeübt werden. Nur eine frühzeitige Überprüfung ermöglicht Ihnen die Wahrung Ihrer Rechte.

Nachweistätigkeit oder Vermittlungstätigkeit

Der Makler muss entweder eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit nach Abschluss des Maklervertrages erbracht haben. Eine Nachweistätigkeit liegt vor, wenn der Makler seinen Auftraggeber Informationen gibt, so dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Kaufvertrag eintreten kann. Eine Nachweistätigkeit kann im Einzelfall auch dann noch vorliegen, wenn der Maklerkunde die nachgewiesene Immobilie oder den späteren Vertragspartner schon kannte. In diesem Fall muss der Makler jedoch zusätzliche Informationen für den späteren Vertragsabschluss geliefert haben. Im Einzelfall genügt als Nachweistätigkeit auch nur die Mitteilung des Immobilienstandortes, z. B. wenn der Verkäufer unter dieser Anschrift ohne weitere Nachforschungen zu ermitteln ist.

Eine Vermittlungstätigkeit setzt voraus, dass der Makler aktiv tätig geworden ist, um einen oder beide Vertragspartner zum Vertragsschluss zu führen.

In der Regel erfolgt eine Vermittlung durch Unterstützung der Vertragsverhandlungen.

Abschluss des Hauptvertrages

Der Provisionsanspruch ist eine erfolgsabhängige Vergütung. Er entsteht daher erst mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrages zwischen den Maklerkunden und einem Dritten.

(Mit-) Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss für den späteren Abschluss des Hauptvertrages zumindest mitursächlich geworden sein. Diese Voraussetzung muss im Einzelfall sehr genau geprüft werden.

Weitere Einzelfragen:

Provisionsanspruch mehrerer Makler

Wer Maklerverträge mit verschiedenen Maklern vereinbart hat, sollte immer darauf achten, dass nur einer dieser Makler Nachweis- oder Vermittlungstätigkeiten bezüglich eines Objektes oder eines Vertragspartners erbringt. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Maklerprovisionen jeweils in voller Höhe mehrfach bezahlt werden müssen. Der Provisionsanspruch setzt nur eine Mitursächlichkeit voraus. Zur Vermeidung böser Überraschungen empfehlen wir Ihnen die Überprüfung der Zahlungspflichten vor Abschluss des Hauptvertrages.

Provisionszahlung nach Kündigung des Maklervertrages

Auch nach Kündigung des Maklervertrages kann noch ein Provisionsanspruch entstehen. Die Kündigung des Maklervertrages besagt nur, dass der Makler nach der Kündigung nicht mehr weiter tätig werden soll. Die bisherigen Tätigkeiten können jedoch weiterhin (mit-) ursächlich für einen späteren Abschluss des Hauptvertrages werden.

Alleinauftrag

Durch einen Alleinauftrag verzichtet der Maklerkunde auf sein Recht, die Dienste mehrerer Makler gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Andererseits hat der Makler gesteigerte Pflichten gegenüber seinem Kunden. Auch bei einem Alleinauftrag ist der Maklerkunde jedoch grundsätzlich berechtigt, ohne Information des Maklers selbst einen Vertrag abzuschließen (Eigengeschäfte zu tätigen). Der Maklerkunde ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, dem beauftragten Makler die Möglichkeit zu (weiteren) Nachweis- oder Vermittlungstätigkeiten zu gewähren.

Doppeltätigkeit des Maklers

Doppeltätigkeit für Verkäufer/Vermieter einerseits und Käufer/Mieter andererseits ist beim Immobilienmakler grundsätzlich zulässig und üblich. Bei einer Doppeltätigkeit ist der Makler jedoch zur strengen Unparteilichkeit verpflichtet. Auch ist eine Doppeltätigkeit nicht zulässig, wenn diese zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führen. Diese Voraussetzungen sind im Einzelfall zu überprüfen und können zur Verwirkung von Provisionsansprüchen oder zu Entstehung von Schadensersatzansprüchen führen.